ads
ads

خبير يكشف 10 خطوات لضمان نجاح مصر في تصدير العقار

عقارات - أرشيفية
عقارات - أرشيفية
ads


كشف المهندس أحمد الوكيل، الخبير العقارى، 10 خطوات لضمان نجاح مصر في تصدير العقار، الذي يبلغ حجم التداول به 300 مليار دولار سنويا.


وقال «الوكيل»، إن مصطلح تصدير العقار انتشر في أخر سنتين وأصبح حديث الساعة وخاصة مع بداية ظهور تباطؤ في السوق الأولي لبيع العقار الذي يرجع إلى أسباب كثيرة أهمها: ارتفاع أسعار العقار بصورة كبيرة بعد قرارات الإصلاح الاقتصادي في نوفمبر2016، وضعف القوة الشرائية للمواطنين، ودخول الدولة ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة كلاعب كبير في سوق الإسكان المتوسط والفاخر مع دخول مطورين جدد وأعادة تقسيم للسوق من جديد مما تطلب في النهاية التوجه إلى فتح منافذ جديدة لزيادة المبيعات عن طريق تصدير العقار للسوق العالمي.


وعن المنتج العقاري المصري مناسب للتصدير، وقال «الوكيل»، إن أقرب المنافسين لمصر في مجال تصدير العقار، السوق التركي الذي يحتل مركز متقدم على مستوي العالم في تصدير العقار وعند مراجعة المتعاملين في السوق نجد أن العراقيين يليهم السعوديين والكويتيين من أكثر الجنسيات شراء للعقار في تركيا ينافسهم انجليز وروسا، حيث تمنح الحكومة التركية الجنسية لكل من يستثمر في شراء عقار بمليون دولار وقامت بخفضها في الفترة الأخيرة إلى 250 ألف دولار مع الاحتفاظ به لمدة 3 سنوات.


وأوضح أن مصر تتميز عن كثير من الأسواق المنافسة؛  منها موقعها الذي يتوسط العالم، وجوها المعتدل طوال العام بالإضافة إلى تكاليف الإقامة في مصر أصبحت منخفضة بعد التعويم، كما يمتاز المنتج العقاري المصري بزيادة سنوية في قيمته عكس بقية الأسواق الذي يعاني العقار بها من انخفاض سنوي أو زيادة بنسبة لا تذكر إضافة إلى ذلك سعر العقار المصري بعد التعويم مقارنة بالأسواق العالمية هو سعر مغري للشراء.


وعن ضمان نجاح مصر في تصدير العقار، أكد الخبير ضرورة، توافر تلك السلعة الخصائص المميزة التي تؤهلها للمنافسة في الأسواق العالمية من جودة عالية وتنافسية تحقق في النهاية الغرض من تصدير العقار مع وجود منظومة واضحة لتحقيق ذلك وحماية المستثمرين حتى لا يتحول تصدير العقار من أداة لجلب العملة الصعبة والاستثمارات الخارجية وتسويق مصر عالميا إلى وسيلة للإضرار بها إذا كان المنتج النهائي أو الظروف المحيطة غير مالئمه للأسواق العالمية.


وأشار أيضًا، إلى أهمية معالجة ما يشوب المنتج العقاري المصري تجعله غير جذاب للمستثمرين الأجانبي حتى يطمأن المستثمر على استثماره.

 

وشدد الخبير العقاري، أن هناك 10 خطوات نجاح مصر في تصدير العقار، وهي الخطوات التالية:-


1- تناسب العقار مع متطلبات السوق العالمي يجب أولًا عند تصدير أي سلعة التأكد من أن هذه السلعة مناسبة للأسواق العالمية فالمستثمرين العقاريين لن يشتروا مثال وحدات نصف تشطيب كما هو منتشر لدي أغلب المطورين الحالين، حيث إن معظم الأسواق في الخارج يتم بيع الوحدات بها تشطيب كامل بالمطبخ ومخارج لوحدات التكيف المركزي ووحدات التخزين مع العلم أن الخدمات في المشروع تكون متاحة عند تسليم الوحدة من حمامات سباحة او منطقة تجارية أو نادي ولا يتم تأجيل أفتتحها لسنين طويلة لحين شغل اغلب الوحدات كما يحدث في الكثير من مشاريع القطاع الخاص التي تكون المشاريع غير قابلة للحياة بها عند تسليمها لعدم توفر الخدمات في البداية، ولن يتفهم المستثمر الأجنبي تسليم وحدته بدون مرافق والتحجج بأن المرافق الحكومية لم تصل إلى المشروع حتى الآن أو عدم تشغيل الخدمات في المشروع لأن الكثافة الحالية للسكان لا تحقق الجدوى الاقتصادية للشركة لتشغيل الخدمات أو تهرب الشركة من دفع غرامة التأخير الناتجة عن عدم التزامه بمواعيد التسليم المتفق عليها عند التعاقد، لذا يجب أن تتغير عقلية الشركات في التعامل مع المنتج المراد تسويقه قبل تصديره لان المستثمر الأجنبي لن يكون له صبر في التعامل مثل المستثمر المصري وسوف يكون خط دفاعه الأول سفارة دولته أو وسائل اعالم عالمية.


2- أول ما يبحث عنه أي مستثمر قبل دخوله أي سوق هو مدي الاستقرار السياسي والأمني والاجتماعي في هذا السوق وهل هناك أي مشاكل أو اضطرابات تمنع انتفاعه بالوحدة التي تم شرائها، لذا يجب أن يكون هناك أظهار لصور هذا الاستقرار حاليا من خلال وسائل الإعلام العالمية أو من خلال الشخصيات المؤثرة في الشبكات الاجتماعية أو من خلال الرسائل التي يتم نقلها من السفارات المصرية أو من خلال الحملات التي تقوم بها هيئة تنشيط السياحة في الخارج ويجب أن تعتمد تلك الحملات على تجارب ناجحة لمستثمرين عقاريين استثمروا في مصر ولم تواجههم أي مشاكل واستمتعوا باستخدام وحداتهم حتى تصل الرسالة بسهوله وتكون مسموعة


3- هيئة تصدير العقار يجب أن تسرع في إنشاء كيان يكون له الصلاحيات التنظيمية في العقارات المراد تصديرها وأن لا يتم فتح الباب على مصراعيه إلى شركة لتصدير أي عقار بدون تحقيق مجموعه من الاشتراطات التي تصدرها تلك الهيئة على أن يكون هناك اعتماد للمطور العقاري الراغب في تصدير العقار واعتمادها على سمعة السوق المصري في البداية، ومن الممكن أيضا أن تكون لتلك الهيئة أيضا للمشروع المراد تصديره قبل الشروع في أي تسويق خارجي حفا سلطة في مراجعة العقود الخاصة بتصدير العقار مما يكسبها المصداقية لدي المستثمرين ومن الممكن أيضا أن تكون لتلك الهيئة صفة في النزاعات التي تنشأ بعد التعاقد كمرحلة أولية قبل اللجوء إلى القضاء، ومن الممكن أن تكون لتلك الهيئة تعاون مع مكاتب التمثيل التجاري لمصر في كل دول العالم مع إلزام كل الشركات والمطورين العقاريين في مصر بالإفصاح عن حجم مبيعاتهم الشهرية الأجانب في المشروعات المختلفة حتى تكون نواه لدراسات عن تأثير حملات الترويج على الأسواق الدولية وقياس حجم الطلب على العقار المصري من مختلف دول العالم.


4- ترويج العقار المصري في المعارض الدولية فمن المهم تواجد الشركات المصرية في جميع المعارض الدولية الخاصة بالعقارات والسياحة لتسويق العقار المصري وإظهار ما به من فرص للاستثمار والنمو وأن كان التركيز في البداية على الأسواق الخليجية والسوق الإنجليزي والصيني والروسي لما تمثله تلك الجنسيات من نسبة كبيرة من العالمي حاليا، والبدء من تواجد الشركات المصرية في تلك المعارض بموافقة من هيئة تصدير العقار المقترح بإنشائها من خلال الأموال المتداولة في سوق العقار أو من وزارة الإسكان في الوضع الحالي حتى لا تتسرب لتلك المعارض شركات غير مؤهله لتصدير العقار بمنتج غير مؤهل للتصدير فتتسبب في سمعة سيئة للعقار المصري، ولا يجب إهمال جذب المستثمر المصري المشتري للعقارات في الأسواق العالمية كدبي وتركيا وأسبانيا ولندن وفهم طبيعة المنتج الذي يجذبه في تلك الأسواق العالمية وتحقيقه له في سوقنا المحلي، كما لا يجب التركيز على الترويج للعقارات السكنية فقط مع إغفال العقارات التجارية والطبية والصناعية والسياحية فلكل تلك الأنواع مستثمرمهتم لشرائها واالستثمار بها، ويفضل التعاون مع مكاتب التسويق العقاري العالمية في الدول المستهدفة بالتصدير لالستفادة من خبرات تلك المكاتب في فهم طبيعة المستثمرين المحتملين ولتحديد المنتج العقاري المناسب لهم.


5- دراسات السوق والتقار ير العالمية لا يظهر السوق المصري بالشكل الكافي في التقارير والدراسات الدولية للعقار ولا يتم الدعاية الكافية له في تلك التقارير حيث أن تلك التقارير والدراسات هي التي تلفت نظر المستثمرين والصناديق العقارية إلى أماكن الاستثمار الجيدة والأسواق الواعدة، وإلعداد تلك الدراسات البدء من توافر المادة الخام من بيانات وإحصائيات عن المشاريع المختلفة سواء قطاع خاص أو حكومية مع إضافة رؤية الدولة في التطوير العمراني ومدن الجيل الرابع والمشروعات الحكومية ومشروعات البنية التحتية للدولة حتى تعبر تلك الدارسات والتقارير عن حالة السوق المصري والفرص المتاحة به حيث إن قرارات الاستثمار في الأسواق العالمية ال تتسم بالعشوائية في اتخاذ القرار.


6- تفعيل القوانين المنظمة للسوق العقاري توجد بعض القوانين القديمة والحديثة التي تنظم السوق العقاري تحتاج تلك القوانين للتكامل في تعاملها مع المستثمر الأجنبى قانون حماية المستهلك الجديد رقم 181 لسنة 2018.


7- حوافز شراء العقار من الحوافز الجيدة التي قامت بها الحكومة في الفترة الماضية وهي منح الإقامة الموقتة للأجانب للأفراد وذلك في حالة شراء وحدة سكنية تحت الإنشاء بقيمة 100 ألف دولار لمدة سنة و200 ألف دولار لمدة 3 سنوات و400 ألف دولار لمدة 5 سنوات، من الممكن دراسة تصور للحصول على الجنسية المصرية في حالة شراء عقار بقيمة لا تقل عن 750 ألف دولار مع االحتفاظ به لمدة 5 سنوات مع استيفاء كل الاشتراطات التي تحددها الحكومة المصرية أسوه بما تطبقه الكثير من الدول، يجيب أن يكون هناك مقترحات لتحفيز الصناديق العقارية على الاستثمار في السوق المصري لما تمثله تلك الصناديق من نسبة كبيرة من حجم سوق التصدير العقاري العالمي حيث تصل الى 40%من التداول ولما لها من قدرة علي دفع خطط التنمية إلى الأمام في المشاريع المستثمر بها، بالإضافة إلى ما نشهده في السوق المصري حاليا حيث استقرت أسعار الدولار اهتمام تلك الصناديق باستقرار السوق وسهوله الدخول والخروج في المقام ألأول وهو ما بعد التعويم واختفت السوق السوداء وأصبح هناك سعر واحد للدولار بعد فتره من عدم الاستقرار وأصبحت هناك سهوله في دخول وخروج الاستثمارات الأجنبية وهو ما اختبرناه عمليا في خروج 8 مليارات دولار مستثمرة في أدوات الدين الحكومي في أخر 6 أشهر واستقرار السوق في نفس الوقت وعدم السوق حاليا. لذا يجب فتح قنوات اتصال مع تلك الصناديق لتسهيل دخولها للسوق المصري لالستثمار به وعمل حوافز مع انهياره مما يدل على صالبة زيادة مدة بقاء االستثمار في السوق.


8- التقاضي وضمان الحقوق من الأمور التي تقلق أي مستثمر أجنبي عند دخوله سوق جديد عليه هي سهوله التقاضي في حالة حدوث أي نزاع أو خصومة مترتبة على العقود والمعامالت، حيث إن زمن التقاضي في مصر من العوامل التي قد تثني المستثمر عن دخول السوق العقاري لذا من الممكن أن يكون هناك جهة لفض المنازعات العقارية كمرحلة أولية في النزاع يقترح أن تكون تابعة لهيئة تصدير العقار المقترح انشائها او تكون تابعة لوزارة اإلسكان على ان يوكل لها فض المنازعات في مراحلها الأولية مع اقتراح أن يكون هناك محكمة عقارية كدبي وتونس على سبيل المثال يكون لها سلطة الفصل في القضايا العقارية حتي تتحقق سرعة الفصل في المنازعات.

9- صيانة العقارات وإداراتها من الموضوعات المهمة بالنسبة للمستثمر العقاري هو صيانة العقار وإدارته إداره سليمة تحافظ عليه وترفع من قيمته وهو ما يتطلب وجود شركات إدارة محترفة للمشاريع بعد التسليم مع إدارة محترفه لوديعة الصيانة حتى لا يجد المستثمر نفسه مطالب بفروق صيانة من السنة الأولي الاستلام.


10- سرعة تطبيق نظام حسابات ضمان المشاريع "ACCOUNT ESCROW” تحمي ألية االسكرو أكونت المستثمرين من طمع بعض المطورين من تحصيل أكبر عدد من أقساط الوحدات بدون وجود أي تنفيذيات أو أنجاز على أرض الواقع مما يتسبب في النهاية في تأخر تسليم تلك المشروعات وفي بعض الحاالت تعثر بعض الشركات عن التنفيذ نتيجة حدوث أي تغيرات في السوق مثل القرارات الاقتصادية في نوفمبر 2016.

ads
ads
ads