بعد أزمة «إيفر جراند» في الصين .. «الفقاعة العقارية» شبح يهدد سوق العقارات المصري بالانهيار

فجرت أزمة «إيفر جراند»، إحدى أكبر شركات التطوير العقاري في الصين، حالة من علامات التعجب والاستفهام لدى الخبراء، حول موقف السوق العقارية المصرية، وهل يمكن أن تدخل مصر في فقاعة عقارية الفترة المقبلة؟.

وكانت الحكومة ببكين، أطلقت تحذيرًا للشركات المماثلة والعاملة في سوق العقارات، وقالت فيه: «لا توجد شركة أكبر من أن تفشل».

وبحسب الإحصائيات بلع حجم ديون شركة «إيفر جراند»، 305 مليارات دولار، لدى 170 بنكا صينيا، و120 بنكا أجنبيا، ومؤسسات مالية خارجية وداخلية؛ لتصبح محملة بأكبر عبء ديون لأى شركة إدارة أو تطوير عقارات مدرجة بالبورصات العالمية.

ويمثل القطاع العقاري من 20: 30% من الاقتصاد الصيني، ما يعني أن سقوط شركة «تشاينا إيفرجراند»، قد يمتد أثره لباقي القطاع بل القطاعات الاقتصادية الأخرى، خصوصًا وأن قطاعا كبيرا من الصينيين يعتبرون أن الاستثمار في العقار هو الأفضل، وبالتالي فإن حجم الأزمة مرشح لأن يطول شريحة كبيرة، وجاءت ظروف تفشي وباء كورونا وآثاره الوخيمة على الاقتصادات العالمية لكي تضاعف من أزمة الشركة الصينية.

وعن وضع السوق المصري، قال بنك الاستثمار برايم، فى مذكر بحثية، إن الأزمة أثرت على البورصة المصرية، مع الاضطرابات العالمية بسبب التخلف المحتمل عن سداد ديون مجموعة ايفرجراند الصينية، مضيفا «أدت المخاوف المتزايدة بشأن قدرتها (الشركة) على الوفاء بديونها إلى العزوف عن المجازفة، مما دفع المستثمرين العالميين إلى التخلص من الأصول الخطرة مثل الأسهم والنفط، والاتجاه إلى الأصول الأكثر أمانا كسندات الخزانة الأمريكية».

وقالت المذكرة، إن مصر فى معزل عن أى عواقب مالية إقليمية محلية قد تنشأ عن أى تخلف عن سداد الشركة، متوقعة أن يقتصر الأثر السلبى على ضعف أحجام التداول بالبورصة المصرية، وضعف مشاركة المستثمرين الأجانب فى السوق المحلية، لكن من الممكن أن تؤدى المشاكل العالمية إلى ارتفاع مستوى التذبذبات.

أما بالنسبة لحدوث فقاعة عقارية في مصر، تباينت آراء خبراء، حيث يرى البعض أن السوق العقاري المصري يمرض ولكنه لا يموت، بينما آخرون يرون أن السوق العقاري المصري بالفعل على أعتاب فقاعة عقارية ولاسيما مع زيادة المعروض وقلة الطلب مع عدم وجود «كاش» وضعف القوة الشرائية لدى للمواطنين.

وفي هذا السياق، قال المهندس عبد المجيد جادو، خبير التقييم العقاري، إن العقار لا يموت ولكنه يمرض، وطبيعة العقار المصري مختلفة تمامًا عن الأسواق العالمية المختلفة.

وأضاف في تصريحات خاصة لـ«النبأ»، أن أزمة الرهن العقاري في أمريكا سنة 2008، أثرت بشكل سلبي على جميع بلدان العالم في الدول الخليجية والأجنبية، ولكن مصر تأثرت بشكل طفيف جدًا لا يذكر.

وأشار «جادو»، إلى أن ذلك بسبب المشروعات العقارية في مصر تعتمد على التمويل الذاتى في ذلك الوقت وكانت الاستثمارات العقارية  تمثل 2.7% من جملة الثروة العقارية في مصر.

واستبعد خبير التقييم العقاري، حدوث فقاعة عقارية في مصر أو انهيار في السوق العقاري، موضحًا أن السوق العقاري في مصر يتميز بالتنوع والخصوصية.

ولفت إلى أن مصر أصبحت الملاذ الآمن للاستثمار العقاري لدول الخليج بعد حدوث تشبع في دولهم، متابعًا: «السوق المصري واعد لأن مصر منطقة محورية لديها بنية لوجيستية».

ومن ناحيته، قال مستثمر عقاري في مصر، رفض ذكر اسمه لـ«النبأ»، إن مصر على أعتاب حدوث فقاعة عقارية، لافتا إلى أن المعروض في سوق العقارات أكثر بكثير من الطلب.

وأضاف المستثمر العقاري، أن هناك شركات جديدة ظهرت في السوق خلال الفترة الأخيرة بالرغم من أن السوق في حالة تشبع، ولا يحتاج لأي وحدات سكنية أخرى.

وأوضح أن هذا بالإضافة إلى الواحدت السكنية والمشروعات التي يتم الإعلان عنها ولم تسلم لعدم وجود «كاش» كاف للانتهاء منهم، بجانب الوحدات التى لا يوجد إقبال عليها من المواطنين.

وأشار المستثمر العقاري، إلى ضرورة الانتهاء من المشروعات الحالية وبيعها وعدم الإعلان عن مشروعات عقارية جديدة؛ حتى يتم تنشيط السوق وبيع ما تم إنجازه.

وتابع: «يجب علينا الاتجاه إلى الخارج وبيع وحدات سكنية إلى الأجانب، فإن السوق المصري في حالة تشبع، ونحتاج إلى أفراد جديدة في الداخل».

وأكد المستثمر العقاري، أن أسعار الواحد السكنية ارتفعت؛ نتيجة زيادة التكاليف الإنتاجية وهو الأمر الذي أصبح لا يتناسب مع قدرة الشرائية لدى المواطنين.