الرد الكامل على أسئلة المواطنين بشأن تسجيل الوحدات السكنية بالشهر العقاري

حالة من الجدل داخل الشارع المصري، حول تعديل قانون الشهر العقاري، وكلف رئيس الوزراء بتشكيل لجنة من الوزارات المعنية، وعلى رأسها؛ العدل، والمالية، والتنمية المحلية وممثلو عدد من الجهات؛ لتيسير إجراءات التسجيل العقاري، مؤكدا أن الدولة تعمل على تشجيع المواطنين لتسجيل عقاراتهم بهدف تحصين ملكياتهم، ولذا فيجب القيام بتيسير إجراءات التسجيل، مكلفاً الوزراء المعنيين بسرعة عقد اجتماع لهذه اللجنة، وعرض نتائج أعمالها على مجلس الوزراء، كما وجه بأن يتم شرح الإجراءات والهدف منها للمواطنين، على أن يراعي مسئولو الوزارات والأجهزة المعنية تبسيط إجاباتهم في الرد على استفسارات المواطنين في هذا الشأن؛ حتى لا تُـتْرك الساحة لبث الشائعات ونشر المعلومات المغلوطة حول هذا الموضوع.

ويستعرض "النبا"، تفاصيل القانون رقم 186 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى، والذى سيبدأ تطبيقه اعتبارا من يوم 6 من شهر مارس المقبل، والرد على الاستفسارات المثارة حول التعديلات الجديدة لقانون الشهر العقاري ونطاق تطبيقها.

ما هى فلسفة وأسباب التعديل؟

يتضمن تعديل قانون تنظيم الشهر العقاري، طريقاً مستحدثاً لنقل الملكية، وذلك عند وجود حكم نهائي يكون سنداً لطلب الشهر، ويثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، فأوجب على أمين المكتب إعطاء رقماً وقتياً شهراً أو قيداً في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، وتترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.

وأتاح القانون وفقا للتعديل، الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، على أن يصدر القاضي قراراً مسبباً بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض، وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقروناً بالمستندات المؤيدة له، ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائياً، وبذلك يُفتح باب جديد لتسجيل الملكية، ويطبق الأحكام النهائية، ويحترم حجيتها.

وألزم القانون، شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذى يحمل رقم الشهر أو القيد لضمان استمرار نقل الملكية المشهرة قانوناً.

وبحسب المذكرة الإيضاحية للقانون، الغرض من تعديل قانون الشهر العقارى هو تبسيط إجراءات التسجيل واختصار دورتها لحث المواطنين على إثبات ملكياتهم العقارية بعد أن تم حسمها قضاء؛ حلاً لمشكلة إعادة بحث تسلسل ملكية العقار أمام مصلحة الشهر العقاري بعد الفصل في تلك المسألة بموجب أحكام قضائية نهائية.

ويتضمن القانون، إضافة مادة واحدة برقم 35 مكررا، ونصها الآتى:

إذا كان سند الطلب حكما نهائيا يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تقريره أو تغييره أو زواله يجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا أو قيدا فى سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر ويتحول الرقم الوقتى إلى رقم نهائى ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر، أو قيده وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.

ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتى أمام قاضى الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، ويصدر القاضى قراره مسببا بقبول الاعتراض، وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض، وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له ويكون القرار الصادر فى هذا الشأن نهائيا.

وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أى إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذى يحمل رقم الشهر والقيد.

ما هى القرارات التنفيذية للتعديل الجديد في القانون؟

صدر القرار  رقم 9310 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري، ونص على أن تضاف إلى الباب الثالث من المرسوم الصادر بتاريخ 24 أغسطس 1946 باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقارى، مواد جديدة بأرقام 21 مكررا، 21 مكررا أ، 21 مكررا ب.

وتنص المادة 21 مكررا، على أن تقدم طلبات تسجيل الأحكام المثبتة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله، متى كانت غير مبنية على الإقرار بأصل الحق، أو التسليم للمدعى بطلباته، أو الموثقة للصلح بين الخصوم، وذلك من ذوي الشأن إلى المكتب الواقع في نطاق العقار من ثلاثة نسخ متضمنة المستندات والبيانات التالية:

1-بيانات الحكم المراد شهره وما يفيد نهائيته.

2-كافة البيانات اللازمة لتعيين العقار محل الحكم.

3-البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف.

4-البيانات الخاصة بأصل الحق العيني العقاري محل الحكم.

5-بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محل الحكم.

6-شهادة تصرفات عقارية.

7-شهادة معتمدة من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص أو من يفوضه تفيد عدم وجود أي مخالفات بالعقار أو الوحدة المتعامل عليها.

8-إقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم.

9-إقرار بسداد الرسوم والتكاليف التي تنتج عن الإجراءات اللاحقة في الطلب أو الزائدة عن أمانة النشر.

ويعطي أمين المكتب أو من ينوب عنه الطلب المبين بالفقرة السابقة رقما وقتيا بعد سداد الرسم المستحق، وأمانة نشر الطلب التي يحددها مقدر الرسم، وذلك بعد التأكد من مطابقة وصف العقار محل الحكم المراد تسجيله، لوصفه الوارد بالصحيفة المشهرة.

فإذا كان الطلب يستلزم عرضه علي مكتب تملك غير المصريين، أو جهاز تنمية شبه جزيرة سيناء، أو يستلزم موافقة أو أخذ رأي أية جهة أخري، فلا يعطي الطلب رقما وقتيا إلا بعد ورود موافقة أو رأى تلك الجهة بحسب الأحوال.

وينشأ بكل مكتب سجل خاص لقيد طلبات تسجيل الأحكام، يقيد به أمين المكتب أو من ينوب عنه الرقم الوقتي المعطي للطلب العين بالفقرة السابقة، مؤشرا فيه بساعة وتاريخ تقديمه.

المادة 21 مكررا (أ):

ينشر المكتب على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار إعلانا يتضمن بيانات الحكم موضوع الطلب، والعقار محل الحكم، واسم المدعي والمدعي عليه، على أن يتضمن الإعلان دعوة من لديه اعتراض إلى تقديم اعتراضه على تسجيل الحكم، أمام قاضي الأمور الوقتية المختص خلال شهر من تاريخ النشر.

المادة 21 مكررة (ب):

إذا انتهت المدة المنصوص عليها بالمادة السابقة، ولم يقدم اعتراض على الطلب المذكور أمام قاضي الأمور الوقتية المختص، يتحول الرقم الوقتي المعطي له إلي رقم نهائي ويؤشر به في السجل المذكور، ودفاتر الفهارس أمام أسماء ذوي الشأن، ولا يتحول الرقم المؤقت إلى رقم نهائي إلا بعد تقديم ذوي الشأن شهادة سلبية من المحكمة المختصة تفيد بعدم قيد اعتراضات بشأن موضوع الطلب خلال المدة المذكورة، أو برفض جميع الاعتراضات المقدمة في ذلك الشأن. 

فإذا قدم اعتراضات على الطلب خلال المدة المذكورة، يصدر القاضي المختص قرارا نهائيا مسببا خلال سبعة أيام من تاريخ تقديمها مقرونة بالمستندات المؤيدة لها، إما برفضها، أو بقبولها وإلغاء الرقم الوقتي.

فإذا تقرر قبول الاعتراض وإلغاء الرقم الوقتي، يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص بصورة رسمية من قرار قاضي الأمور الوقتية خلال سبعة أيام من تاريخ صدوره، ويجب علي أمين المكتب في تلك الحالة التأشير بإلغاء الرقم الوقي بالسجل المذكور.

نطاق تطبيق القانون ولائحته التنفيذية:

1 - تعطي طلبات تسجيل الأحكام النهائية أرقام شهر مؤقت اعتبارا من 6 مارس 2021، وفقا لأحكام القانون 186 لسنة 2020، المشار إليه ولائحته التنفيذية إذا كان موضوع الطلب حكما نهائيا مثبتا لإنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تقريره أو تغييره أو زواله.

ويجب أن يكون وصف العقار الوارد بالحكم المشار إليه مطابقا لوصفه الوارد بالصحيفة المشهرة، فإذا كان وصف العقار الوارد بالحكم مغايرا لوصفه الوارد بالعريضة المشهرة أو كان طلب تسجيل الحكم مشتملا على جدول آخر لا تنطبق عليه أحكام المادة 35 مكررا ويراد شهره مع الحكم في محرر واحد، فتطبق القواعد العامة في شهر الأحكام.

2 - لا تقبل طلبات شهر الأحكام مؤقتا وفقا للقانون رقم 181 لسنة 2020 المشار إليه إذا كان الحكم موضوع الطلب مبنيا على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعي بطلباته، أو كان الحكم مثبتا أو موثقا للصلح بين الخصوم، أو كان الحكم مما يجب شهره بطريق التأشير الهامشي.

ما هي إجراءات الشهر؟

1 - يفرد في كل مكتب من مكاتب الشهر العقاري سجل خاص يسمى سجل طلبات تسجيل الأحكام مؤقتا وفقا لأحكام القانون رقم 181 لسنة 2020.

2- تقيد في السجل المشار إليه في الفقرة السابقة طلبات تسجيل الأحكام النهائية بحسب أسبقية ساعة وتاريخ تقديمها للمكتب المختص، وذلك بعد سداد ما يكون مستحقا من رسوم وضرائب وأمانة نشر.

3- تقدم طلبات تسجيل الأحكام النهائية من ثلاث نسخ على النموذج الذي يعد لذلك متضمنة ومرفقا بها البيانات والمستندات الآتية:

أ - لحكم المراد شهره منسوخا على الورق المعد لكتابة المحررات واجبة الشهر وما يفيد نهائيته.

ب  -كافة البيانات اللازمة لتعيين العقار محل الحكم.

ج - البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف.

د - البيانات الخاصة بأصل الحق العيني العقاري محل الحكم.

ه - بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محل الحكم.

و - شهادة بالتصرفات العقارية باسم الصادر ضده الحكم، وذلك من تاريخ رفع الدعوى إلى تاريخ تقديم طلب تسجيل الحكم.

ز- شهادة معتمدة من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص أو من يفوضه تفيد عدم وجود أي مخالفات بالعقار أو الوحدة موضوع الحكم أو تفيد صدور قرار بالتصالح.

ح - إقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم.

ط-إقرار بسداد الرسوم والتكاليف التي تنتج عن الإجراءات اللاحقة في الطلب أو الزائدة عن أمانة النشر.

4 - تقوم إدارة الشهر بالمكتب المختص بإعطاء الحكم النهائي المطلوب تسجيله رقم شهر حسب تاريخ استيفائه ماليا وفنيا، وذلك من واقع دفتر شهر المحررات، مع التأشير قرين هذا الرقم بخانة الملاحظات بأنه رقم شهر مؤقت وفقا لأحكام المادة 35 مكررا المضافة للقانون رقم 114 لسنة 1946، بتنظيم الشهر العقاري، كما تؤشر الإدارة المشار إليها برقم الشهر المؤقت على أصل الطلب وقرين رقم الطلب بالسجل المشار إليه في البند ثانيا من هذه التعليمات، وذلك تحت إشراف ومتابعة أمين المكتب أو من ينوب عنه من الأمناء المساعدين.

وذلك مع مراعاة أنه إذا كان الطلب يستلزم عرضه على مكتب تملك غير المصريين أو على جهاز تنمية شبه جزيرة سيناء، أو كان يستلزم موافقة أو أخذ رأي أية جهة بما في ذلك الجهات الآمرة بالتحفظ أو المنع من التصرف، فلا يعطي الحكم رقم شهر موقت إلا بعد ورود موافقة أو رأی تلك الجهة بحسب الأحوال.

هل يتم نزع ملكية الوحدات السكنية من أصحابها حال عدم تسجيلها؟

لا ينص القانون على نزع ملكية الوحدات السكنية من أصحابها حال عدم تسجيلها بالشهر العقاري وفقاً للتعديل التشريعي الجديد للقانون، فلا يتضمن نهائياً نزع ملكية أياً من الوحدات السكنية من أصحابها، وإنما ينص على أنه في حالة بيع الوحدة السكنية يتعين على المشتري تسجيلها سواء ببيع رضائي في الشهر العقاري أو بتسجيل الحكم الصادر في الدعاوى العينية العقارية.

هل ينصب التعديل على دعاوى صحة التوقيع؟

ج: تنصب المادة 35 مكرراً من القانون المشار إليه على الأحكام النهائية المتعلقة بالحقوق العينية العقارية كتلك الصادرة في دعاوى صحة ونفاذ التصرفات كعقود (البيع  والهبه والمقايضة) ودعاوى كسب الملكية كالشفعة وتثبيت الملكية .

والحكم الصادر في دعوى صحة التوقيع يخرج بطبيعته عن نطاق الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية موضوع المادة المستحدثة، ومن ثم فلا صلة للأحكام الصادرة فيها بالإجراءات المتبعة للتسجيل في الشهر العقاري، ولا صحة لما أشيع حول إلغاء دعوى صحة التوقيع.