بالأرقام.. الحكومة تُلزم المواطنين بمبالغ باهظة لتسجيل الشقق

يعد توثيق العقارات بالشهر العقاري أمرا غاية في الأهمية لإثبات حق الملكية، لكن هذا الأمر أصبح عبئًا على المواطنين لكثرة تكلفة عملية التوثيق، حيث كان يعتمد المواطنون في السابق على صحة التوقيع، وهو الأمر الذي لم تعترف به الحكومة حاليًا، وأقرت رسومًا موحدة لتوثيق الوحدات العقارية تصل إلى 2000 جنيه، وأن يكون التسجيل بالحصول على حكم بـ«الصحة ونفاذ البيع»، في إطار سعي الدولة لتشجيع المواطنين على تسجيل ملكياتهم بصورة رسمية بدلًا من اللجوء إلى الطرق العرفية التي أدت إلى ارتفاع عدد المنازعات على الملكيات إلى معدلات غير مسبوقة.

وعلى الرغم من تعديل رسوم الشهر العقاري التي وصلت إلى مبلغ ثابت بدلًا من الرسم النسبي من قيمة العقار، فإن رسوم تسجيل العقارات المبنية والأراضي الفضاء وما في حكمها بواقع 500 جنيه للعقار الذي لا تزيد مساحته على 100 متر مربع، و1000 جنيه للذى لا تزيد مساحته على 200 متر مربع، و1500 جنيه لما لا تزيد مساحته عن 300 متر مربع، و2000 جنيه لأي عقار تزيد مساحته عن الـ 300 متر مربع، إلا أن الأمر المؤرق بالنسبة للمواطنين هي الإجراءات والمصروفات التي يتكبدونها لحين التسجيل بالشهر العقاري والحصول على الحكم بالصحة والنفاذ لإثبات ملكيتهم، فضلًا عن أن هذا الأمر يستغرق عامًا كاملًا.

وفي هذا الصدد، صدر القانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ بتعديل أحكام القانون ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري، واستحدث التعديل نص المادة ٣٥ مكرر، والتي بموجبها لا يستطيع أي مواطن توصيل خدمات لوحدة عقارية قبل تسجيلها بالشهر العقاري، ويبدأ سريان العمل بهذا التعديل بعد ٦ شهور من تاريخ نشره، على أن يبدأ العمل به يوم ٥ مارس ٢٠٢١.

من ناحيته قال المستشار أسامة بيومي، خبير قانوني، إن للتسجيل طريقتان الأولى: الحصول على حكم بصحة ونفاذ البيع، لأن صحة التوقيع لا تنقل ملكية ولا تثبت حقا، ولكن لا تثبت إلا صحة توقيع البائع فقط على العقد، لكن صحة ونفاذ بإجراءاتها المعتادة وهي الطريقة الثانية تعني الحصول على حكم بتثبيت ملكيتك لوحدة عقارية، ويتم بنفس إجراءات صحة ونفاذ المعتادة.

ويكمل: «الإجراءات المعتادة عبارة عن التقدم بطلب للشهر العقاري، ومن ثم الطلب يتحول للمساحة، والمساحة تعمل معاينة وكشف تحديد، والطلب يرجع الشهر العقاري بكشف التحديد، وتتم صياغة صحيفة الدعوى بشكل فني قانونى صحيح وتسجيل مشروع، ويتم رفع الدعوى بإجراءاتها المعتادة، وبعد الحصول على حكم تتوجه للشهر العقاري لتسجيل الحكم، ويتم قيد الحكم وتحصل على رقم قيد، ويقوم الشهر العقاري بنشر الحكم، ولكل ذي مصلحة الاعتراض على الحكم أمام القضاء المستعجل، فإذا لم يعترض أصبح رقم القيد رقم شهر نهائيًا»، مؤكدًا أن مدة الطلب سنة، بمعنى أنك إذا تقدمت ولم ترفع الدعوى قبل سنة سوف تعيد تلك الإجراءات مرة أخرى من الصفر وبنفس المصاريف.

أما بالنسبة لرسوم تسجيل الوحدات العقارية أوضح الخبير القانوني أنه عند تقديم الطلب للشهر العقاري يتم دفع رسم الطلب حسب مساحة الوحدة بمعنى (لو أقل من 100 متر هتدفع 500 جنيه، ولو أكتر من 100 هتدفع 1000)، بالإضافة إلى تصديق نقابة المحامين على العقد بنسبة 1% من قيمة العقد، بمعنى (لو شقتك مثلا ب 200000 جنيه هتدفع 2000 جنيه لنقابة المحامين، غير ضريبة التصرفات 2.5% من قيمة العقد على البائع، ورسم المساحة 190 جنيهًا (يعني لو أقل من 100 متر و380 جنيها لو أكتر من 100، ولو أكتر من 200 متر  570 وهكذا)، ورسم هندسي في حدود 1000 جنيه، ويكون أمامك حل من اتنين إما أن تعمله في مكتب هندسي معتمد، أو تتفق مع مهندس المساحة يعمله ويعتمده بمعرفته وتدفع مرة واحدة، في حدود 2000 جنيه.

ويتابع: «وبعد المساحة تعمل كشف تحديد وترفع الدعوى في المحكمة، والرسوم حسب قيمة العقد ضريبة ودمغة وأتعاب محاماة ورسم دعوى في حدود من 500 جنيه إلى 1000 جنيه حسب قيمة العقد، ومن ثم إلى الشهر العقاري لدفع الأمانه القضائية عبارة عن رسوم تحت حساب شهر الحكم، تدفع 75% منها والباقي عند تسجيل الحكم، بقيمة 45 جنيها على كل 1000، يعني (لو عقدك بـ200 ألف جنيه، هتدفع 9000 جنيه، منهم 6750 جنيها في الشهر العقاري و2250 بعد الحكم، ولو خلصت القصه دي في أقل من سنة ورفعت الدعوى واخدت حكم، تبدأ تسجل الحكم وتدفع باقي الأمانة القضائية كما ذكرنا سابقًا)».

ويرى «بيومي» أن التسجيل بالشهر العقاري جعل حكم صحة التوقيع غير معترف به، فالتسجيل مُكلف لكنه حماية للجميع، موضحًا أن المستحدث في هذا الأمر أنه كان في السابق للحصول على حكم صحة ونفاذ وتستفيد به يجب على البائع أن تكون ملكيته مسجلة، لأن تحصل على الحكم بنقل الملكية وإذا كانت ملكيته غير مسجلة فالصحة والنفاذ ليس لها أي لازمة، لذا كان يتم الحصول على صحة التوقيع نوع من أنواع حماية المشتري فقط، لكن الحكم نفسه حاليًا أصبح يتسجل بالشهر العقاري حتى إذا كان البائع ملكيته غير مسجلة وبهذا الشكل تستطيع نقل الملكية بسهولة.

وتطرق إلى أن رسوم التسجيل هي نفس الرسوم موجودة منذ عشرات السنين لكن الناس في السابق كانت تستسهل إن صحة التوقيع غير مكلفة، لكنها لا تضمن شيئا للمشتري ولا تنقل ملكية، مضيفًا أن التسجيل هو الضمان الوحيد والحماية للجميع، وهو الذي يثبت ملكية المشتري، وبهذا الشكل تصرف على شيء هو في الأساس مفيد لك، متابعًا: «ممكن أن تصرف على صحة التوقيع 5 جنيهات لكنه لم يحقق لك أي قيمة، وتصرف على الصحة والنفاذ مليون جنيه لكنه يحقق لك قيمة ومنفعة».

وأشار الخبير القانوني إلى أن التعليمات الجديدة لرئيس مجلس الوزراء خصصت بأن تكون لكل شقة أو عقار (شهادة ورقم قومي)، ففي حالة شراء شقة عليك أن تطلع على الشهادة والرقم القومي فقط وبعد الشراء تستلم الشهادة والرقم القومي وتغيرهم باسمك، وإذا رغبت في البيع بعد مرور سنة يتم بيعها بنفس الإجراءات، مضيفًا أن التعليمات الجديدة أيضًا لرئاسة مجلس الوزراء أنه لا يتم توصيل الخدمات والمرافق للشقق أو العقارات الجديدة إلا في حالة تسجيلها بالشهر العقاري.

وأكد أنّ مجلس الوزراء لم يحدد موقف العقارات القديمة من المرافق والخدمات بشأن التسجيل متوقعًا أنه سوف يتم التعامل معهم مثلما حدث في التصالح والتي أقر بقطع الخدمات عنها من لم يتقدم للتصالح، لافتًا إلى أنه من الممكن أن يتم قطع الخدمات والمرافق عن هذه العقارات في حالة عدم التسجيل لكن القرار لم يحدد بعد، موضحًا أن العقارات التي بها خدمات ومرافق غير مستفيدة من التسجيل بشكل مباشر والعقارات الجديدة هي المستفيدة من التسجيل ولذلك تسارع على التسجيل لتوصيل المرافق والخدمات بها، لكن قيمة التسجيل تُعرف فيما بعد عند بيع العقار أو الشقة على سبيل المثال فتكون المسجلة بثمن وغير المسجلة ثمنها أقل.