الورقي
تفاصيل «6» مكاسب تحصدها الدولة من خريطة «الأبراج العملاقة» فى المدن الجديدة
تعمل على تحسين وضع مصر بخارطة سياحة المؤتمرات والمعارض العالمية
«العلمين الجديدة» تضم ناطحات سحاب سكنية وسياحية ضخمة
إنشاء أبراج بارتفاع 28 دورًا بإطلالة مباشرة على البحر بـ«مدينة المنصورة»
«ساويرس» يدشن مشروعات على مساحة 160 فدانًا بـ«الشيخ زايد»
«سيتى إيدج» تحقق مبيعات بنحو 11.1 مليار جنيه
تساعد فى ترجمة التوجهات الرامية إلى تصدير العقار المصرى
السقطى: الأبراج الشاهقة تحل أزمة الكثافة السكانية وازدحام المدن
دراسات شاملة وتفصيلية لـ«زايد بيزنس بارك»
أعلنت وزارة الإسكان خلال السنوات القليلة الماضية، تدشين مجموعة من المدن الجديدة، وإطلاق عدد من المشروعات السكنية الضخمة التي تناسب كافة المستويات، مثل مشروع الإسكان الاجتماعي لمحدودي الدخل، ومشروع دار مصر للإسكان المتوسط، والذي تم استبداله بمشروع سكن مصر، ومشروع جنة للإسكان الفاخر.
لم تكتفِ وزارة الإسكان بتلك المشروعات بل أعلنت عن مشروعات سكنية عبارة عن أبراج ذات ارتفاعات شاهقة، في عدد من المدن الجديدة، لتضاهي بتلك المشروعات تلك المشروعات الموجودة في المدن العربية والعالمية.
وتأتي مدينة العاصمة الإدارية الجديدة، أول المدن التي تشهد أكبر عدد من الأبراج الشاهقة، من خلال منطقة الأعمال المركزية، التي تضم 20 برجًا باستخدامات "سكنى، إدارى، تجارى، خدمات"، من ضمنها برج يبلغ طوله نحو 385 مترًا.
مشروعات عملاقة بـ«العاصمة الإدارية»
ويُعد مشروع الأبراج في العاصمة الإدارية الجديدة، أحد أكبر المشروعات المشتركة بين مصر والصين باستثمارات تقدر بنحو 3 مليارات دولار، تدخل به مصر عصر المدن العالمية، وتنافس بقوة المدن الكبرى في العالم، وله منطقة أعمال مركزية على أعلى مستوى من التنفيذ، ويهتم بالمسطحات الخضراء، ويوفر أكبر قدر من الجراجات تحت الأرض.
ويقع المشروع على مساحة مليون و710 آلاف متر مربع، حيث يقع على مساحة 195 فدانا، ويضم منطقة الأعمال المركزية الشرقية – المرحلة الأولى – 520 ألف م2، بينما يبلغ إجمالي مساحة الأبراج "مليون و15 ألف م2"، وإجمالي مساحة التجاري والخدمات "230 ألف م2"، وإجمالي المساحة المبنية فوق الأرض "مليون و245 ألف م2"، وإجمالى المساحة المبنية تحت الأرض "465 ألف متر مربع".
وبرزت مدينة العلمين الجديدة كإحدى أهم المدن الجديدة فى الساحل الشمالي والتي أقامتها الدولة لتكون وجهة سكنية استثنائية بعيدًا عن التكدس السكاني في العاصمة، وتضم المدينة ناطحات سحاب سكنية وسياحية ضخمة يحيط بها مراكز تجارية عالمية؛ حيث يتم حاليًا تنفيذ مجموعة من الأبراج بارتفاع 40 دورا، ويضم كل برج 230 وحدة سكنية.
وتضم الشراكة القائمة على أبراج العلمين الجديدة كلًا من: «شركة المقاولون العرب، أبناء حسن علام، أوراسكوم، دارة، سياك، رديكون»، وذلك بالشراكة مع كل من «هيئة المجتمعات العمرانية بنسبة 60%، وشركة سيتي إيدج للتطوير العقاري، وبنك التعمير والإسكان بنسبة 38%، والشركة القابضة للاستثمار والتنمية بنسبة 2% من الشراكة».
وتتراوح مساحات الوحدات بأبراج العلمين الجديدة ما بين 90 إلى 350 مترا مربعا، تطل جميعها على البحيرة مباشرة وتحيط بها جميع الخدمات من مولات ومطاعم وكافيهات وشواطئ مشتركة وحمامات سباحة وجراج خاص لكل برج، وبلغ متوسط سعر المتر في المرحلة الأولى من الأبراج 30 ألف جنيه ووصل إلى 35 ألف جنيه في الأدوار المرتفعة.
كما شهدت مدينة المنصورة الجديدة إطلاق مشروع زاهية على مساحة 1500 فدان، وإلى جانب الفيلات الفاخرة ذات المساحات من 290 إلى 820 مترا مربعا، يضم المشروع عددا من الأبراج بارتفاع 28 دورًا بإطلالة مباشرة على البحر وتضم الوحدات مساحات من 135 إلى 350 مترا مربعا.
الشيخ زايد
ودخلت مدينة الشيخ زايد على خط المدن الجديدة التي تشهد تشييد ناطحات سحاب وأبراج شاهقة، في الخامس من مارس 2019، بإعلان رجل الأعمال نجيب ساويرس، إنشاء أبراج سكنية وفندقية ومركز تجاري على مساحة 160 فدانًا بمكان الحديقة الدولية بمدينة الشيخ زايد.
الفوائد الاقتصادية من الأبراج
وكشف عدد من خبراء العقارات عن المردود الاقتصادي الذي يعود على الدولة من إنشاء مشروعات الأبراج الشاهقة في المدن الجديدة المنشأة حديثًا، مثل العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة، والمنصورة الجديدة، والذي يتمثل في 6 فوائد.
الفائدة الأولى لمشروعات الأبراج في المدن الحديثة، المساعدة فى دعم نمو الاقتصاد المصرى إلى مستويات عالمية على أساس أن صناعة الإنشاءات تبقى دائمًا قاطرة النمو لأى اقتصاد، والعمل على تحقيق التنمية المستدامة، التي تضمن جلب موارد مالية منتظمة للخزانة العامة للدولة، سواء عبر تحصيل الضرائب أو الجمارك من الاستثمارات التى ستجلبها مثل هذه الأبراج، وهو ما يحقق إيرادات تكفى لتلبية احتياجات المجتمع من الخدمات.
الفائدة الثانية تتمثل في العمل على تحسين وضع مصر على خارطة سياحة المؤتمرات والمعارض العالمية المتخصصة، على غرار ما تشتهر به دبى من إقامة معارض منتظمة متخصصة سواء فى المجال التقنى أو الطبى أو الطيران.
أما الفائدة الثالثة، فهي دعم السياحة الفندقية بإنشاء فنادق من نوعية معينة تستهدف زبائن معينة من مختلف دول العالم، وهو الأمر الذى يحقق للاقتصاد المصرى قيمًا مضافة.
وتتمثل الفائدة الرابعة في وضع مصر على خارطة التسويق للعلامات التجارية العالمية "مطاعم – ملابس – منتجات تقنية وتكنولوجية" التى ستسعى لحجز مكان لها فى هذه الأبراج الجديدة بشكل مباشر أو عبر وكلاء محليين.
الفائدة الخامسة، جذب المستثمر الأجنبى بصفة مباشرة إلى أفق الاستثمارات العريضة فى السوق المصرى، سواء على مستوى الخدمات أو المنتجات، وهو الأمر الذى يحقق استثمارات مباشرة ستذهب إلى شرايين الاقتصاد المصرى مباشرة.
الفائدة السادسة، لمشروعات الأبراج الشاهقة، العمل على ترجمة التوجهات الرامية إلى تصدير العقار المصرى إلى واقع حقيقى؛ لأن مثل هذه الأبراج ستضمن منتجًا مثاليًا قابلًا للتسويق فى مختلف البلدان سواء الأوروبية أو الأمريكية أو العربية.
وبالرغم من الفوائد الكثيرة لمشروعات الأبراج الشاهقة التي تعود بالنفع على الاقتصاد المصري، إلا أن هذه الفكرة أجمع خبراء العقارات على تشجيعها في المدن الجديدة التي تدشينها حديثًا، خاصة المدن الداخلة في نطاق المدن الذكية، بينما واجهت الفكرة رفضا جزئيًا من قبل عدد من المطورين العقاريين ورفض شعبي بالإجماع، في المدن الجديدة القائمة بالفعل منذ سنوات، مثل مدن الشيخ زايد، و6 أكتوبر، والعبور، والشروق، وبدر، لعدة أسباب أن تلك المدن تخضع لاشتراطات بنائية محددة، وبنيتها التحتية من المرافق لا تستحمل تلك الأبراج، كما أنها سوف تشوه المنظر الجمالي لتلك المدن.
في البداية، كشف المهندس عمرو القاضي، الرئيس التنفيذي لشركة سيتي إيدج للتطوير العقاري، عن نجاح فكرة مشروعات الأبراج الشاهقة في المدن التي تم تدشينها مثل العاصمة الإدارية الجديدة، العلمين الجديدة، المنصورة الجديدة، موضحًا أن شركته مسئولة عن مشروعات الأبراج في تلك المدن الثلاثة، وحققت مبيعات بنحو 11.1 مليار جنيه.
وأضاف "القاضي" أن أبراج العلمين الجديدة حققت خلال 2018 مبيعات بنحو 8.5 مليار جنيه، بالإضافة إلى 500 مليون جنيه خلال أول شهرين من عام 2019، وبالتالي وصل إجمالي مبيعات المشروع بالمدينة إلى 9 مليار جنيه، مشيرًا إلى أن متوسط سعر بلغ 45 ألف جنيه.
وأشار القاضي، إلى أن فكرة الأبراج الشاهقة نجحت أيضًا في المنصورة الجديدة، في مشروع زاهية، والذي حققت خلال 2018 مبيعات بنحو مليار و500 مليون جنيه، بالإضافة إلى 600 مليون جنيه خلال أول شهرين من 2019، ليصل إجمالي المبيعات 2 مليار و100 مليون جنيه، موضحًا أن سعر المتر بالمشروع ترواح ما بين 24 إلى 29 ألف جنيه.
وأكد الرئيس التنفيذي لشركة سيتي إيدج للتطوير العقاري، أن هناك توقعات بزيادة الأسعار في مدينة العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة خلال الفترة المقبلة، خاصة مع طرح وحدات جديدة، واستكمال تنفيذ باقي المشروعات بالمدينتين.
تحركات النائب أيمن أبو العلا
من جانبه، رفض أيمن أبو العلا، رئيس الهيئة البرلمانية لحزب المصريين الأحرار، والنائب عن دائرة زايد وأكتوبر، فكرة إقامة مشروعات أبراج شاهقة في مدينة مثل مدينة الشيخ زايد، خاصة بعد أن أعلن المهندس نجيب ساويرس رجل الأعمال الشهير إطلاق مشروع أبراج "زايد بيزنس بارك" بالمدينة.
وقال "أبو العلا" إن الإصرار على إنشاء أبراج بمدينة الشيخ زايد سيكون له عواقب وخيمة على المدينة، بسبب الارتفاع الشائق للأبراج والذي يصل إلى 60 مترًا، رغم أن مدينة الشيخ زايد تمتاز بتخطيط عمراني لا يقبل بمثل هذه الارتفاعات، موضحًا أن أعلى مبنى في جميع أحياء المدينة لا يتعدى دورا أرضيا وأول و6 أدوار متكررة.
وأضاف "أبو العلا" أن الحل للمستثمر صاحب أبراج زايد، إما أن يلتزم المستثمر بالشروط البنائية، وإما أن يتم نقل المشروع ٢ كم في الظهير الصحراوي.
وأوضح "أبو العلا" أن بعض سكان مدينة الشيخ زايد اتهموه بالتأخر في أخذ الإجراءات لارتباطه بالمهندس نجيب ساويرس رئيس مجلس الأمناء السابق لحزب المصريين الأحرار، والبعض الآخر على العكس رأى أنه تحرك بناء على توجيهات حزبية ضد المهندس نجيب ساويرس، مؤكدًا أن تحركاته ضد "أبراج زايد" تأتي من قناعاته الشخصية.
وفي نفس الاتجاه، قال إبراهيم داود رئيس شركة جولدن سيتي للتنمية العقارية، أن فكرة مشروعات الأبراج، هي فكرة مقبولة في بعض المدن، ومرفوضة في بعض المدن الأخرى.
وأضاف "داود" أن مشروعات الأبراج مقبولة في مدن مثل العاصمة الإدارية الجديدة، والعلمين الجديدة، والمنصورة الجديدة، لكنها مرفوضة في مدن مثل الشيخ زايد، و6 أكتوبر، نظرًا لأن تلك المدن مرتبطة بعدد محدد من الأبراج، واشتراطات بنائية معينة، لا تنطبق على مشروعات الأبراج الشاهقة، كما أن المنظر الجمالي والحضاري لتلك المدن لا يقبل بوجود مثل تلك الأبراج.
وأشار "داود" إلى أن البنية التحتية ومرافق مياه الشرب والصرف الصحي والكهرباء بمدن مثل الشيخ زايد، و6 أكتوبر، غير مؤهلة لاستقبال مشروعات في حجم الأبراج الشاهقة، هذا فضلًا عن أن أعمال الصيانة لتلك الأبراج تحتاج تكاليف باهظة، والقدرة عليها تتوقف على حجم الشركة المستثمرة في تلك الأبراج، فإذا كانت الشركة كبيرة ومعروفة في السوق فهي تستطيع القيام بهذه الصيانة، أما إذا كانت الشركة صغيرة فهي تعجز عن القيام بصيانة تلك الأبراج.
المشروعات العمرانية والكثافة السكانية
وعلى الاتجاه الآخر، قال المهندس علاء السقطي، رئيس اتحاد جمعيات المشروعات الصغيرة والمتوسطة، ورئيس شركة مصر للتنمية العمرانية، إن الكثافة السكانية والزحام الشديد خاصة في مناطق مثل القاهرة الكبرى، يتطلب التفكير في فكرة التوسع الأفقي في المشروعات العمرانية.
وأضاف السقطي، أن مشروعات الأبراج الشاهقة في مدن مثل الشيخ زايد و6 أكتوبر، لا ضرر منها، طالما أن الجهات المعنية مثل وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية أعلنت عدم ضرر تلك المدن من هذه المشروعات.
وأوضح "السقطي" أنه لابد من أن نعطي أنفسنا فرصة لتبادل الثقة فيما بيننا، وبين الجهات المختصة في هذا الشأن، خاصة أن تلك المشروعات تعود بالنفع على الاقتصاد المصري وتعمل على التنمية الاقتصادية.
مشروع أبراج "زايد بيزنس بارك"
وفي السياق ذاته، قال عمر علي، مدير المبيعات بشركة «كونسكت جروب»، إحدى الشركات الاستشارية المسئولة عن مشروع " زايد بيزنس بارك" أن المشروع بالشراكة مع شركة أوراسكوم التابعة لرجل الأعمال نجيب ساويرس، وبين بنك الإسكان والتعمير، وهو مقام على 165 فدنًا، منها 65 فدان للحديقة المركزية بالشيخ زايد، و100 فدان أخرى تابعة للمشروع لا تمثل النسبة البنائية للأبراج منها إلا سوى 20%، وباقي مساحة الـ100 فدان عبارة عن مباني خدمات وساحات خضراء.
وأضاف "على" أن تخوف أهالي الشيخ زايد من المشروع، بحجة ارتفاع الأبراج لا مبرر له، فلا بد أن يكون التخوف مبنيا على أسباب حقيقية وقوية، مشيرًا إلى أنه كان من الممكن أن يكون التخوف من المشروع في محله إذا كان سيسبب كثافة سكانية أو ازدحام المدينة مثلًا، أو تشويه المنظر الجمالي لها، بل بالعكس فإن المشروع لا يسبب ذلك بل هو إضافة جديدة للمنظر الجمالي لمدينة الشيخ زايد.
وأشار "على" إلى أنه لا تخوف أيضًا من أعمال الصيانة لتلك الأبراج، لأن الشركة القائمة على المشروع شركة معروفة في السوق العقاري ولديه القدرة المالية على القيام بتلك الصيانة بشكل دوري، كما أن مسألة رفع أسعار تذاكر الحديقة المركزي بالمشروع من المفروض ألا تقلق أحدًا، لأن رفع الأسعار في الوقت الحالي هي سياسة دولة، بهدف تحسين الخدمة، وبالتالي زيادة الأسعار ستقابلها خدمة مميزة.
وأوضح على أن مشروع أبراج زايد، ليس هو المشروع الوحيد لشركة أوراسكوم الذي شهد جدلًا في الآونة الأخيرة، بل إنه سبق وأن حدث جدل وتخوف حول مشروع "أو وست" التابع للشركة في مدينة 6 أكتوبر، والواقع أمام مول مصر، حيث يقع المشروع على مساحة 100 فدان، نسبة المباني عليه 20% فقط، وهو عبارة عن فيلات وعمارات سكنية، والعمارات مكونة من 4 أدوار ودور أرضي.
وفي نفس الاتجاه، دافع المهندس وليد عباس، معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، عن فكرة إنشاء الأبراج الشاهقة في مدن مثل الشيخ زايد، وعدم قصرها على المدن الحديثة مثل العاصمة الإدارية الجديدة، والعلمين الجديدة.
وقال "عباس" إن مشروع أبراج "زايد بيزنس بارك" مثله كمثل باقى المشروعات التى تتم إقامتها أو طرحها من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، حيث تأتى تلك المشروعات كنتاج لدراسة شاملة وتفصيلية، ووفقًا للقواعد والقوانين المنظمة.
وأضاف "عباس" أن المشروع سيمثل قيمة مضافة لمدينة الشيخ زايد، وتنوعًا مطلوبًا فى ارتفاعات المبانى بها، خاصة وأنه تمت الاستعانة بكبرى شركات التصميم، وسيتم التنفيذ بالمستوى الذي يليق بمدينة الشيخ زايد.
وأشار "عباس" إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية تدير أراضى الدولة بالشكل الأمثل، ويتم ذلك وفقًا لمخططات استراتيجية تحدد الاستخدامات المختلفة لأراضي المدن الجديدة، بما يتماشى مع متطلبات التنمية، وتوفير الخدمات المختلفة للسكان.
وأوضح "عباس"، أن المشروع يقع على مساحة إجمالية 165 فدانًا، مُقسمة إلى قطعتين، الأولى، بمساحة 106.1 فدان، وتشتمل على (حديقة الشيخ زايد المركزية بمساحة حوالى 65 فدانًا – أنشطة استثمارية "سكنية – ترفيهية – خدمية" بمساحة 41.1 فدان)، والثانية، أرض فضاء بمساحة 58.9 فدان بأنشطة استثمارية "تجارية – فندقية – طبية – ترفيهية"، ما يعنى أن إجمالى مساحة الأنشطة الاستثمارية (سكنية – فندقية – تجارية – إدارية) تمثل نسبة لا تصل إلى 1 % من مساحة المدينة الأصلية بخلاف توسعاتها.
وتابع "عباس" بأن الأنشطة المذكورة لقطعتي الأرض، تأتي وفقًا للمخطط الاستراتيجى العام المُعتمد لمدينتي الشيخ زايد و6 أكتوبر، والمُعد من قِبَلِ أحد بيوت الخبرة الهندسية، والذى جاء بغرض تحديث مخططات تلك المدن تماشيًا مع قانون البناء، وتم بموجبه اعتماد الاشتراطات لكامل المدينتين (كثافة بنائية – كثافة عامة) المنظمة لأعمال التنمية العمرانية بهما، وتتضمن تلك الاشتراطات تباين الارتفاعات بالمدينة وفقًا للفكر التخطيطى، وليس على النحو المذكور من وجوب ثبات عدد الأدوار، وهو الأمر الذى يختلف فعليًا عما هو منفذ على أرض الواقع بمناطق المدينة المختلفة.
وأضاف "عباس" أن بُناءً على المخطط المذكور، تم تحديد الاحتياجات الخاصة بالمرافق وإقامتها من حيث (التوسع فى طاقة محطة المياه – توسعة وتطوير محاور الطرق بالمدينة – وغيرهما)، ما يعنى أن جميع قطع الأراضى بالمدينة (المنفذ بها مشروعات أو الشاغرة) لها نصيب من المرافق (الرئيسية) وكذا استيعاب بشبكة الطرق..
وأوضح "عباس أنه فى إطار النشاط المُعتمد بالمخطط الاستراتيجى المذكور، تم إعداد مخطط تفصيلى لقطعتى الأرض من قِبَلِ أحد المكاتب الاستشارية المُتخصصة، والذى ضمن العناصر التالية بالمشروع حديقة مركزية مُحاطة بأنشطة سكنية خدمية إدارية فندقية استثمارية بإرتفاعات متدرجة تصل إلى 20 دورًا باستخدام نظرية الحجوم، مما سيمثل إضافة عمرانية مميزة للمدينة، وذلك وفقًا لمسطحات بنائية معتمدة تم استيعابها بالفعل ضمن منظومة المرافق الرئيسية، وعروض الطرق.
وأكد "عباس" أن قاعدة الحجوم المذكورة، هى عبارة عن السماح بتخفيض النسبة البنائية وزيادة عدد الأدوار "استيعاب رأسى" بقطعة الأرض، طالما لا تتعارض مع شئون الدفاع عن الدولة، وتتماشى مع قواعد وزارة الطيران المدنى، أو العكس "استيعاب أفقى"، وفى جميع الأحوال يتم الحفاظ على إجمالى المسطحات البنائية المسموح ببنائها بالمشروع، وهى قاعدة هندسية تسرى على العديد من مناطق المدينة، وتأتي بغرض خلق تشكيل عمرانى مميز بإقامة مبانى تمثل علامات مميزة مع زيادة المسطحات الفضاء والمساحات الخضراء، وعلى سبيل الإيضاح فإنه يمكن إنشاء 20 مبنى مكونا من 6 طوابق، أو إنشاء 10 مبانٍ مكونة من 12 طابقًا وهكذا، أو إنشاء مبانٍ متباينة الارتفاع بقطعة الارض، مع ثبات الكثافة البنائية والسكانية.
وأكد المهندس وليد عباس أن المشروع تم وفقًا للاشتراطات بدءًا من المخطط الاستراتيجى وإنتهاءً بالمخطط التفصيلى، ولن ينتج عنه أي سلبيات سواءً بالطرق الخارجية أو مرافق المدينة، وأن الحديقة المركزية ستكون متاحة لجموع المواطنين، بصفتها متنفسًا لـ«قاطنى المدينة»، وفقًا للتعاقد الخاص بالمشروع، وستشبه حديقة الأزهر، من إتاحتها للجميع، وكذا تضمينها لعدد من المطاعم التي تناسب مختلف الشرائح، مشيرًا إلى أنه فيما يخص التخوف من أي تأثيرات سلبية على خصوصية المشروعات المحيطة، فإنه تتم مراعاة ارتدادات المبانى بداخل قطعة الأرض وفقًا لارتفاع كل مبنى، فى ضوء القواعد المتبعة بالهيئة، إضافة إلى اعتماد المبانى على الرؤية الداخلية المُطلة على الحدائق الداخلية للمشروع.
